Ведомости, апрель 2014г
Малый бизнес против арендной ставки
Цена аренды нежилых помещений в столичном ЦАО за три года подорожала всего на 4500 руб., утверждают чиновники. Но предприниматели считают, что официальные цифры занижены, и пытаются, кто как может, подстраховаться от непредсказуемого роста арендных ставок.

Кому полагается льгота
Для небольших компаний, арендующих площади у города по договорам, заключенным без торгов, действует льготная арендная ставка 3500 руб. за 1 кв. м. Льготы действуют, если арендуемая площадь не превышает 300 кв. м или компания занимается социально значимым бизнесом, с точки зрения городских властей (образование, здоровье, культура, производство, ремесленная деятельность, спорт и даже бытовое обслуживание).

Знаменитый магазин "Чай и кофе" на Мясницкой улице, расположенный в доме Перловых, который построил архитектор Клейн, оказался на грани закрытия. С января 2014 г. городские власти подняли арендную плату за помещение примерно в 12 раз. Ставку пересмотрели из-за изменения кадастровой стоимости здания.

Чайная шкатулка без чая
Кофе, чаем и сладостями в магазине, похожем на резную китайскую шкатулку, торгуют уже более 120 лет. "Мы на прямой аренде с городом до 2017 г. И где-то месяц назад получили известие о повышении арендной платы, причем о повышении в 12 раз. Сейчас мы платим 3500 руб. за 1 кв. м, а должны будем 43 000 руб., рассказала Инна Венчик, директор магазина, в блоге Bg.ru Если мы сейчас не заплатим арендную плату, а это почти 2 150 000 руб. в месяц, город расторгнет с нами договор аренды". По ее словам, арендные льготы полагаются предприятиям, которые занимают площадь менее 300 кв. м, но у "Чая и кофе" размер помещения в два раза больше, хотя сам торговый зал маленький всего 160 кв. м, все остальное складские помещения. "Здесь по закону ничего кроме чая и кофе продаваться не может. И ни одно помещение не может быть сдано в аренду. Мы пытаемся, если нельзя добиться существенного снижения арендной ставки, хотя бы сделать разделение торговой площади и складских помещений", сокрушается директор. Менять планировку запрещает закон, ведь магазин считается памятником культуры.

Сейчас на сайте и дверях магазина висит обращение к покупателям с призывом поддержки, идет сбор подписей против повышения аренды.
В московском правительстве убеждены, что магазин должен платить аренду по рыночной цене и никаких исключений для него быть не может. "Магазин Чай и кофе к льготным категориям не относится, площадь арендуемых помещений около 600 кв. м говорится в сообщении пресс-службы Департамента городского имущества города Москвы. Каждый предприниматель должен понимать, что за выгодное территориальное расположение в ЦАО и большие перспективы своего бизнеса нужно платить соответствующую рыночную стоимость. Для этого магазина была установлена именно такая объективная арендная плата, учитывающая рентабельность торговой деятельности".

В последнее время городские власти стали больше внимания уделять эффективности использования недвижимости, как с точки зрения дохода от аренды, так и с точки зрения пользы заведений для городской среды, говорит Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла JLL. Особенно это касается помещений в пешеходных зонах, на исторических улицах Никольской, Кузнецком Мосту, Пятницкой, на Бульварной кольце и Патриарших прудах. Это естественно приводит к пересмотру арендных ставок, добавляет она.

"За последние полгода некоторым моим знакомым, арендующим у города помещения, подняли цены кому в два, кому в 8-10 раз", рассказывает Владлен Максимов, вице-президент НП "Опора".

Центробежная сила
Переезд или закрытие точки в центре обычная практика последних лет для многих магазинов и кафе. На Тверской в начале года москвичи недосчитались нескольких заведений. Например, закрылся дисконтный магазин одежды "Модная точка", до недавних пор занимавший два этажа в доме "№" 28 по Тверской. Связано ли это с повышением арендной ставки, сотрудники розничной сети не знают, объяснила менеджер "Модной точки".

Многие рестораны в центре, которые не выдерживают арендной нагрузки, закрываются, это происходило всегда, но в последние месяцы ситуация обострилась рестораторам приходится ужиматься и экономить, рассказывает Игорь Бухаров, президент Федерации рестораторов и отельеров. Если раньше они могли себе позволить держать кафе в центре для престижа, ради вывески в правильном месте, то сейчас уже нет.

Вообще, торговых площадей в Москве в 3 раза меньше, чем в любой другой европейской столице, и арендные ставки выше, сетует Бухаров. Кроме того, для знаковых магазинов или кафе, которые считаются историческим и культурным наследием, европейские правительства часто делают исключения, если им грозит закрытие. Когда в Берлине известный универмаг Ka De We собиралась приобрести компания из Саудовской Аравии, за него вступилась Ангела Меркель, приводит пример Бухаров.

Стратегия переулков
Средняя цена аренды помещений свободного назначения в столичном ЦАО в 2013-2014 гг. 26 520 руб. в год. Это всего на 4500 руб. дороже, чем в 2010 г., рассказал чиновник московского правительства.

Показатель явно занижен, если иметь в виду центральные улицы, близкие к метро, а не помещения в безлюдных переулках или в подворотнях, считает Анна Цфасман, совладелица сети кофеен "Даблби". По ее словам, чтобы маленькой компании выжить в центре, стоит выбирать не дома на оживленных улицах, а обратить внимание на помещения в переулках. Открываться в переулках для самой Цфасман продуманная стратегия. Например, аренда помещения в 70 кв. м в Милютинском переулке, где расположена одна из кофеен "Даблби", обходится в 365 000 руб. в месяц, а на соседней Мясницкой примерно в 3 раза дороже. "Но надо сделать что-то необычное, чтобы шли именно к вам, за вашим продуктом или услугой", говорит предпринимательница. Она вместе с партнером открывает кофейни в формате брю-баров: единственным пунктом меню в них значится кофе, зато нескольких сортов и сваренный пятью разными способами к примеру, в кемексе или аэропрессе.

Риск без причины
"Мы намеренно не идем на арендные отношения с городом, потому что он предлагает рыночные цены в сочетании с большим риском и непонятную систему индексации этих цен", объясняет Даниил Мишин, владелец мини-отелей Bear Hostels. Сейчас в его сети четыре хостела в России и два в Крыму. Причем три из них расположены в центре Москвы на Арбате, Маяковской и Смоленской. "Если мы не можем просчитать свою экономику на 15 лет вперед это риски, которые надо чем-то компенсировать, уточняет он. Поэтому мы выбираем частные договоры с подробно описанной индексацией на ближайшие 15-20 лет".

Если договор заключен по понятным правилам, повышение цены не становится для арендатора неожиданностью. И он заранее просчитывает способ, как компенсировать издержки. "В этом году нам повысили арендную ставку на 25% в одном из бизнес-центров, где находится наша столовая для сотрудников ближайших офисов", рассказывает Эрнест Лепский, гендиректор компании " ЛаньЧ", входящей в "Корпусгрупп". Повышение цены не стало для них неожиданностью: истек пятилетний контракт с владельцем здания. "Раньше ставка была довольно низкой из-за крупных инвестиций нашей компании в организацию этой столовой, говорит Лепский. По новому договору мы сможем несколько увеличить цены на питание, поэтому на нашем бизнесе это повышение отразится не сильно".

Впрочем, город начинает поворачиваться лицом к предпринимателям, убеждена Цфасман. И она была бы не против вступить со столичным правительством в арендные отношения, если найдется подходящее место. "Мне кажется, что эти отношения более надежны, чем с частным лицом", говорит Цфасман. Что же касается ситуации с магазином чая, то она считает повышение ставки закономерным шагом: "Если бы мне досталось подобное помещение с копеечной арендой, я бы радовалась, что смогла хоть сколько-то там поработать".