Commercial Real Estate, ноябрь 2014г
Питательная среда: кейтеринг в БЦ
CRE представляет очередной выпуск рубрики, посвященной арендаторам. Каждый месяц при участии ведущих аналитиков рынка недвижимости мы рассматриваем различные категории - от операторов фудкортов в БЦ до детских проектов в ТРЦ. В этом номере - кейтеринг в офисных зданиях.

Сегмент так называемого офисного общепита переживает второе рождение. По оценкам участников рынка, неудачный выбор кейтеринг-оператора может убить самый качественный проект. Обратная ситуация – когда столовая или ресторан в БЦ столь успешны, что становятся условным якорным арендатором. «Мы видим, как набирают обороты форматы столовых и кафетериев, рассчитанных на сотрудников крупных бизнес-центров, – делится Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL. – При этом существует несколько вариантов работы кейтеринга в бизнес-центрах. Первый вариант – когда заведения общепита работают как классический стрит-ритейл, ориентируясь на потоки, не связанные непосредственно с самим БЦ. В этом случае важно наличие витрины, вывески, парковки, возможность поставить веранду, характеристики улицы.

Во втором случае, когда заведения общепита ориентируются исключительно на сотрудников бизнес-центров, арендная ставка обычно ниже по причине отсутствия клиентов в выходные дни».

Ресторанный сегмент в БЦ – именно тот формат, когда оператор выбирается зачастую еще на стадии котлована. «Фактически это основной и один из самых больших форматов сервисного направления в БЦ, – говорит Ирина Данилкина, старший консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield.

– Как правило, договоренности достигаются за шесть–восемь месяцев до открытия объекта. На рынке сегодня превалирует два подхода: открытие столовой на обычных усло¬виях аренды, когда арендатор делает ремонт самостоятельно, получив от собственника/УК арендные каникулы. Либо формат кейтеринга в так называемом чистом виде, когда арендатор входит в полностью отделанное, а порой даже частично оборудованное помещение с тем, чтобы избежать дополнительных вложений. Например, известный игрок данного направления компания Sodexo предпочитает второй сценарий».

Выстраивать отношения оператору намного проще с собственником, а не с управляющей компанией, считает Эрнест Лепский, директор компании «Кейтеринг-Сервис», ГК «КорпусГрупп»: «В этом случае решения принимаются гораздо быстрее. Отношения с арендодателями, как правило, складываются по типу долгосрочного партнерства, с контрактами на срок от пяти до десяти лет. Такая практика была очень распространена до кризисного 2008 года, когда открывалось много новых бизнес-центров, операторы заходили на объект еще на этапе котлована. Основное преимущество такого сотрудничества – четкое понимание сроков контракта. Также в этом случае есть возможность обустроить зоны питания с максимальным комфортом для всех участников, безусловно, согласовывая нюансы с арендодателем. К минусам таких длительных договоров можно отнести непредсказуемость итоговой загрузки бизнес-центра».

По данным г-на Лепского, некоторые офисные объекты после обвала рынка в 2008 году смогли добиться заполняемости на уровне 80% лишь через пять лет после открытия. Разрыв же контрактов с такими проблемными объектами обходится для оператора кейтеринга слишком дорого: как правило, приходится прощаться с обеспечительным взносом. В итоге сейчас долгосрочные договоры на этапе котлована заключаются гораздо реже. В действующих же бизнес-центрах операторы кейтеринговых зон, как правило, работают от трех до пяти лет.
«Контракты такого типа составляют около 80% нашего портфолио, – продолжает эксперт. – Такой небольшой срок сотрудничества с операторами питания объясняется тем, что в крупных компаниях действует политика, определяющая желательное время пребывания оператора на объекте с тем, чтобы исключить обвинения в коррупционной составляющей. Таким образом, в зданиях с моноарендаторами операторы не засиживаются. За счет такого короткого срока контракта на объекте побывали практически все ведущие кейтеринговые компании».

В JLL отмечают ужесточение сроков аренды в договорах: если раньше собственники могли начинать переговоры с 11 месяцев, то сейчас арендаторы (особенно если речь идет о сетевом операторе) будут настаивать как минимум на пятилетнем сроке. «Но средний срок до говора сегодня не менее семи лет, обычно 10–15 лет, – уточняет Ирина Данилкина.
– Это связано с большим форматом столовой (не менее 500 кв. м, в среднем 600–800 кв. м) и существенным объемом вложений в концепт. Соответственно, это самый востребованный метраж и для арендатора, и для арендодателя».

Участники рынка отмечают высокую популярность в БЦ так называемых mix-концептов: днем – столовая, вечером – ресторан. В классическом же варианте самые большие площади запрашивают столовая (400–1000 кв. м) и ресторан (400–800 кв. м). При этом арендная ставка для столовых, по данным JLL, в два раза ниже, чем для ресторанов:
$200– 500/кв. м* в год против $400–1000/кв. м в год. Кулинария обычно арендует 100–300 кв. м и поддерживает ставку $400–1200/кв. м в год.

Take away является самым компактным, но и самым дорогим форматом: аренда помещения менее 100 кв. м обойдется арендатору в зависимости от объекта в $800–1500/кв. м в год. «Безусловно, на ставку влияют такие факторы, как оснащение помещения – за чей счет оно оборудуется, оператора или собственника, – сообщает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar в Москве. – Кроме того, ставка зависит от заполненности бизнес-центра и ряда специфических требований к оператору».

Стоимость аренды ниже средней – 12 тыс.–13 тыс. рублей/кв. м в год – по словам Эрнеста Лепского, предполагает дополнительные требования к ассортименту и качеству услуг: «Ценообразование главным образом определяется потребностями арендодателя. Если на Западе корпоративное кафе – это дополнительная услуга бизнес-центра, которую арендаторы готовы оплачивать, то в России арендодатели зачастую хотят извлечь максимум прибыли из имеющихся площадей, в том числе заработать и на столовых. Поэтому многие сдают помещение по максимальной ставке – около 15 тыс. рублей/кв. м в год, не предъявляя никаких дополнительных требований к операторам. Другие выбирают золотую середину, устанавливая ставку в размере 11 тыс.–12 тыс. рублей/кв. м, но при этом требуют высокого качества оказываемых услуг.

Любые инвестиции операторы кейтеринговых зон перекладывают либо на клиента, либо на арендодателя – другого пути нет. Отмечу, что норма прибыли в сегменте корпоративного питания довольно небольшая и составляет 5–7% от чистой прибыли».
Помимо стабильного роста арендных ставок, существенную проблему для операторов кейтеринговых зон в бизнес-центрах в последнее время составляет переход многих компаний на систему монетизации льгот, в результате чего размер среднего чека снизился на треть.

Размер значения
Мы арендуем разные типы помещений – от 50 до 2000 кв. м. Самый распространенный формат – от 500 до 1000 кв. м. Долгосрочные контракты предусматривают наличие обеспечительного взноса, размер которого варьируется. Также в договорах такого типа, как правило, прописана ежегодная индексация в пределах 10%.
«Кейтеринг-Сервис», ГК «КорпусГрупп»


«Некоторые работодатели оплачивают сотрудникам 100% стоимости обеда, кто-то компенсирует часть обеда в размере 100-150 рублей, -говорит Эрнест Лепский. - Все, что свыше, работник оплачивает отдельно».

О проблеме монетизации CRE сообщили и другие участники рынка: льготы теперь выплачиваются вместе с заработной платой, и со временем сотрудник перестает воспринимать эти деньги собственно как льготу на питание, мысленно объединяя с зарплатой и расходуя по своему усмотрению. При электронной системе учета «едоков» такой проблемы не существовало: сотрудник выбирал комплексный обед, потому что он мог оплатить его магнитной картой компании. Сейчас же офисные работники распоряжаются деньгами самостоятельно, в итоге многие приносят обеды с собой или питаются в других заведениях.

Дополнительные платежи от операторов кейтеринга обычно меньше, чем по остальным сервисным направлениям, отмечают в Cushman & Wakefield. Кроме того, арендаторам этого сегмента обычно предоставляют существенно больший период арендных каникул. «В договорах с кейтерингом серьезное внимание уделяется количеству блюд (первых, вторых, третьих) и сменности меню, - рассказывает Мария Онучина - Замечу, что привлечение профессионального кейтеринга не всегда лучший выход. Для некоторых объектов привлечение гастро-энтузиастов, не имеющих сети, но с удовольствием занимающихся этим бизнесом, является более выигрышным решением. Но здесь всегда стоит помнить о том, что в случае замены арендатора придется приостановить деятельность столовой на объекте, что отрицательно скажется на комфортности арендаторов БЦ».

По словам г-на Лепского, рынок корпоративного питания в Москве давно сформирован, а у всех компаний схожее предложение. «Наиболее широко используемые форматы - линия раздачи и free flow, т. е. кулинарные станции, каждая из которых предлагает определенный вид блюд (бургеры, блины, гриль и т. д.), - рассказывает эксперт - Регулярно на рынке появляются небольшие компании, которые перебиваются случайными заказами. Благодаря экономии на управленческой надстройке и целом ряде подразделений (HR, IT-отделы, службы технического контроля), такие однодневки предлагают низкие цены на свои услуги. Но в связи с повсеместной экономией эти компании не выдерживают стандартов Роспотребнадзора и, проработав максимум пару лет, закрываются».

Появления новых игроков и форматов в ближайшей перспективе участники рынка не ожидают, а расстановка сил среди действующих, скорее всего, останется неизменной. Однако в ГК «КорпусГрупп» отмечают, что в связи с резким изменением курса доллара и евро перспективы взаимоотношений с моноарендаторами весьма неопределенны. В JLL же с уверенностью говорят о набирающем популярность frash-фастфуде.